住宅ローンの知識について理解していない人は多いのではないでしょうか？
住宅購入を検討いただいているお客様から多くいただく質問が
『住宅ローンの審査が通るか心配、、、、』
この質問が圧倒的に多いです。
事前に銀行がどのような点を審査の時に見ているか知っていれば対策できることもあります。
そこで今回は住宅ローン審査で金融機関が見ている部分を説明していきます。
勤続年数は最低1年以上が必須
まず一番最初に確認しているポイントが勤続年数についてです。
一般的には住宅ローンの審査を行う場合は勤続年数1年以上を条件としている金融機関が多いです。
個人事業主の場合は確定申告書類2～3期分が必要となるため、営業してから最低でも２～３年は必要になります。
それでは転職したばかりの人は審査できないのかというと、勤続1か月からでも審査可能な金融機関もあります。
例を挙げると『ARUHIのフラット35』という住宅ローンは勤続1か月からでも審査可能で、契約社員やパート収入の方でも審査可能です。
また同じ職種間の転職で給料が高くなっている場合で勤続1年未満の場合でも、金融機関によっては審査してくれる場合があります。
これは経済環境をよくするための転職と考えられ(前職より給料が上がっていることが前提)、前職の勤続年数と合算して審査してくれるためです。
ただし、金利や保証料など条件が悪く出る場合が多いです。
住宅ローンを組む場合は勤続年数に注意が必要です。転職と同時で検討している方は住宅ローンを組んだ後に転職することをお勧めします。
- 勤続年数は1年以上
- 個人事業主は確定申告書類2～3期分
信用情報に問題がある
銀行では個人の信用情報を照会して問題がないか内容を確認しています。
信用情報とは個人のクレジットカードの登録情報やローンの借入情報がわかります。
信用情報は返済を延滞した時にも登録されます。1回返済が遅れたりするだけでも信用情報に登録されます。
何か月も連続で延滞すると、その借入の返済をすべて終えてから1～5年間は記録が残るといわれています。
当たり前ですが、銀行では延滞記録がある人は住宅ローンを組んだ時に返済がちゃんとされない！と判断して融資してくません。
また過去に自己破産したことがある人も審査に落ちる可能性が高いです。
ただし、自己破産後10～15年後が経過し、延滞などもなく一定以上の収入があり勤続年数も複数年あれば審査が通る可能性もあります。
過去に同様のお客様を何組か対応したことがありますが、上記のような状況であれば審査が通って住宅を購入できた方もいました。
勤続年数も問題なく収入も一定以上あるのに審査が通らない人の理由で多かったのが携帯代金の滞納です。
携帯代金はローンと関係ないのでは？と思った人もいると思います。これがあるんです！
携帯電話を購入するときにほとんどの人が機種代金を分割払いにして月々支払っていると思います。
この『分割払い』がローンとして信用情報に登録されています。
割賦販売と言ってローンと同じ扱いになるため、月々の返済を滞納してしまうと信用情報に登録され借入できなくなってしまう場合があります。
そのため当然ですが携帯代金の支払いは遅れないように気を付けましょう。
- 返済を滞納すると信用情報に登録される
- 信用情報に登録されると返済後1～5年間記録が残る
- 携帯代金の滞納は要注意
ほかに借入があり多重債務状態である場合
先ほどの信用情報を見るとクレジットカードの利用状況やほかのローンの状況がわかります。
クレジットカードの分割払い、リボ払いやカーローンがある場合は、収入に対してローンに回せるお金がないと判断されて審査が通らない可能性があります。
何回も借入と返済を繰り返している場合や借入先の件数が多い場合でも同様です。
また使用していないクレジットカードを持っているだけでも借入可能額の3割～4割は使用しているとみなして審査される場合があります。
そのため不要なクレジットカードを複数持っている場合は解約することをお勧めします。
また借入の内容で良くある質問が奨学金です。
奨学金は借りているだけであれば信用情報に登録されることはありません。
ただし、クレジットカードやそのほかのローンと同じで3か月以上返済を滞納すると信用情報に延滞情報が登録されるため滞納しないようにしましょう。
- 借入件数が多いとNG
- クレジットカードの枚数に注意
- 奨学金は信用情報に登録されない
健康状態に問題があり保険に加入できない
住宅ローンを組む際にほとんどの金融機関が団体信用生命保険の加入を必須条件としています。
これは生命保険と一緒で加入に審査があります。
過去に大きい病歴(がん、心筋梗塞、脳梗塞など)がある加入できない場合があります。
また直近の健康診断で肝機能や血圧など再検査項目がある場合も通らないことがあります。
団体信用生命保険の加入を任意としている金融機関もあるため、もし団体信用生命保険の審査が
通らない場合でどうしても住宅ローンを組みたい場合は加入が任意の金融機関に相談してみましょう。
- 団体信用生命保険に加入できないとローンが組めない
- 健康診断で再検査項目がないか要注意
- 団体信用生命保険に加入しなくても組めるローンもある
年齢による影響
住宅ローンを組んだ時の年齢による影響で審査が通らない場合があります。
借入時の年齢が高いと退職時の住宅ローンの残高が多くなってしまい希望の借入金額が借りられない場合があります。
住宅ローンはMAXで７５～８０歳までローンが組むことができます。ただ最長３５～４０年の金融機関がほとんどです。
借入時の年齢が４０代後半になると借入年数が短くなり月々の返済額増えます。
年収に余裕があれば問題ないのですが、借入のタイミングが遅いと月々の返済が収入に対して高いと判断されやすくなります。
また定年退職時のローン残高が多すぎると借入できる金額が減る場合もあります。
収入との兼ね合いもありますが、借入時の年齢には注意が必要です。
- 退職時のローン残高が多いと審査が通らない
- 借入時の年齢によって借入できる金額が変わる
まとめ
住宅ローンの審査で落ちる理由を大きく５つに分けて説明してきました。
住宅ローンの審査で落ちないようにするために
- 勤続年数は最低１年以上
- 月々の返済は滞納しないように気を付ける
- ほかのローン(借入)は少なめにすること
- 健康に気を付ける
- 借入時の年齢に注意する
以上の５つには最低限気を付け住宅ローンの審査で落ちないように気を付けましょう！
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- 銀行の審査に通る確率がわかる
- プロのアドバイザーに相談できる
さらにそのままおすすめの金融機関で仮審査(事前審査)も可能です。
仮審査は物件が決まっていなくても行うことができ、審査を通しておくことで下記のようなメリットがあります。
- 購入したい物件が出たときに即決できる
- 同じ物件の検討者に先を越されることがない
- 不動産会社が一番手で申込を扱ってくれる場合がある
など盛りだくさんです。
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