昨今の木材や建築資材の高騰で新築住宅の建築コストが数年前より高くなりました。
そこで新築から切り替えて中古住宅の購入を検討されている方は増えたのではないでしょうか？
しかし、中古住宅というと新築に比べて「古いから耐震性能など心配」「リフォーム(手直し)が必要」
「寒そう」など不安に思う人も多いと思います。
実際に購入してから後悔することがないように気を付けたいものです。
そこで今回は後悔しないように中古住宅の購入時に気を付けるポイントを説明していきます。
１築年数に注意する！
中古住宅で気になるポイントの一つが築年数です。
築年数が浅いほうが綺麗で比較的補修する部分も少ないです。
築年数は住宅ローン控除の適用を受けることが出来るかどうかの要件にもなるため重要です。
現在は法改正が行われて１９８１年以降の戸建ては住宅ローン控除を利用する事ができるため、節税になり一つの基準になってきます。
これは新耐震基準の建物が１９８１年以降の一戸建てに適用されているためで、耐震性能についても一定の安心感もあります。
築年数でいうと４０年になります。
１９８１年以降も耐震基準は２０００年に木造建築物の基準の改定が行われています。
これは阪神淡路大震災の被害により変更が加えられたものになります。
より強固な建物にするために基準が追加されまたため築２０年前後の建物だと地震により強い建物になっていると言えるでしょう。
２リフォーム(修繕)履歴を確認する
次に気を付けるポイントはリフォーム履歴の確認をすることです。
中古物件の場合だと購入時にリフォームを含めて検討する方も多いと思います。
事前に直近のリフォーム履歴がわかっていれば優先して直さなければいけない箇所がわかってきます。
また過去に雨漏れや水道設備などの不具合があったかどうかの確認も重要です。
建物状況がどうなっているかわからなくて不安な方は住宅の健康診断ともいわれる「インスペクション(建物状況調査)」を行うことをお勧めします。
これは構造耐力上主要な部分や雨漏りなど専門の調査員が調査するものです。
これを行えば雨漏れの有無や建物の傾き、外壁の状態など把握することできます。
外壁や屋根、水回りのリフォーム修繕は費用が高くなります。金融機関によってはリフォーム費用を住宅ローンに組み込んで購入できるため建物の状況がわかったらリフォーム費用も含めて購入を考えるようにしましょう。
購入後に引っ越してからあちこち不具合が出てきて修繕費用が高くついた、、、何てことにならないように気を付けましょう。
まずは直近の修繕やリフォームの履歴を不動産会社や売主に確認してみましょう。
３、契約不適合責任の有無
契約不適合責任とは簡単に説明すると売買後の建物の不具合(雨漏れ、構造耐力上主要な部分の木部の腐食など)について売主が責任を負うかどうかというものです。
これは個人間売買のように個人が売主の場合は免責にすることが出来ます(任意責任のためです)。
売却後にずっと補修などの請求をされたらたまったもんじゃありませんよね。
しかし、売主が不動産業者のような会社である場合は最低でも2年間はこの契約不適合責任を負わなければいけません。法律で義務化されているためです。
つまり購入時に売主が不動産業者等の業者であるかどうかを確認することが重要になります。
売主が業者の場合は瑕疵保険に加入している場合が多いため、全く保証がないよりは安心です。
ちなみに個人が売主の場合ではも瑕疵保険に加入することが出来ます。
加入するためには前述したインスペクションを行い保険の加入基準に満たす必要があるため、どの物件でも加入できるわけではありませんが、無いよりはあったほがう購入後のリスクに備えることが可能です。
４、周辺の生活環境を確認する
中古物件自体に問題がない場合でも生活環境が変わったことで失敗するケースもあります。
これはどの物件を探すときでも言えることですが、周辺環境のチェックは必ずしましょう。
参考までに下記の項目を注意すると良いでしょう。
- スーパー、駅、学校までの距離、ルート
- 周辺住民の状況
- 近隣での事故、事件などの有無
- 騒音や悪臭、電波障害がないか
簡単に確認できることもあると思いますが、募集している不動産会社に確認してみましょう。
周辺環境や近隣住民に聞き込みを行っている場合もありますし、売主から上記の情報を確認していることが多いためです。
周辺環境を確認しないまま購入してしまうと実際に住んでみたときに思わぬ問題に出くわすこともあります。
必ずチェックしてから購入するようにしましょう。
５、ハザードマップを確認する
近年の自然災害による大雨や洪水による被害が増えてきており注目を集めているのが「ハザードマップ」です。
これは大雨や洪水が起きた際にその場所が浸水何mの想定がされているか、避難場所はどこかなど確認できるマップです。
宅建業法の改正もあり、不動産売買契約時に重要事項説明書での説明が必要になりました。
こんなの気にする人がいるのか？と感じる人もいると思いますが、実際にお客様を対応しているとハザードマップを確認してきている人も増えていますし、河川の近くを避ける人も増えてきています。
確認方法ですが、国土交通省で各地域のハザードマップなどをまとめたハザードマップポータルサイトがあります。
簡単に検索できるので確認してみましょう。
個人的にはハザードマップで浸水が深いエリアは購入を避けた方が良いとまでは思いませんが、万が一に備えて避難場所や避難ルートなどは最低限確認しておくようにしましょう。
まとめ
中古住宅の購入で後悔しないポイントを説明してきましたがいかがだったでしょうか？
まとめです。
- 築年数に注意する
- リフォーム履歴を確認する
- 契約不適合責任の有無を確認する
- 周辺の生活環境を確認する
- ハザードマップを確認する
以上です。
中古住宅は新築住宅に比べて問題点や注意する点が多く大変です。
少しでも中古住宅の購入で後悔する人が少なくなるように力になれればと思っています。
これらのポイントに注意して中古住宅の購入で後悔しないように気を付けましょう。
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