不動産の購入時に不動産会社から必ず説明がある『重要事項説明書』という書類があります。
重要事項説明書とは呼んで字のごとく物件に関する重要なことが記載されている大事な書類になります。
この重要事項説明書は専門用語や初めて聞く言葉が多いため理解して聞いている人は少ないです。ですが購入を判断するうえで重要な要素となる情報が詰め込まれている書類になるため、理解しないまま売買契約を締結してしまうと後悔することになります。
後悔しないためにも重要事項説明書に記載されている内容、注意すべきポイントを少しでも理解することが必要です。
そこで今回は重要事項説明書の内容、注意ポイントを解説していきます。この内容を理解できれば重要事項説明の際に質問できるレベルまで理解できます。
内容が長いため注意点のみ確認したい場合は『重要事項説明書で注意するポイント』から読んでみてください。
重要事項説明書とは？
重要事項説明書とは宅建業法35条で規定された書類で、『35条書面』とも言われています。
重要事項説明書には物件についての法律による制限など重要なことが記載されており、買主が購入するかどうかを正確に判断できるよう契約前に説明する必要があります。
重要事項説明書を説明することができるのは宅地建物取引士の資格を持っている人になります。
※説明時は宅地建物取引士証を買主に提示する必要があるため提示されているかの確認をするようにしましょう。
重要事項説明書には記載しなければいけない内容は決まっており下記の項目となります。
国土交通省HP
この説明内容は難しく聞いたことがない言葉が多く出てくるため十分に理解することが難しいです。
そのため気を付けるべきポイントを抑えて説明を聞くことが重要です。
重要事項説明書の記載事項
重要事項説明書に記載される内容、注意するポイントについて細かく説明していきます。
1.物件に関する権利関係の明示
『物件に関する権利関係の明示』では物件に付随する権利について書かれている項目です。
- 登記された権利の種類・内容
- 私道に関する負担
などについて記載されています。
具体的には『どこの誰が所有しているのか？』『誰かが借りている物件なのか？』『銀行で抵当に入れている不動産か？』『土地の前面道路は私道かどうか？私道の場合は負担があるのかどうか？』など買主が購入するうえで障害になる権利がないかどうかを確認することができます。
2.物件に関する権利制限内容の明示
『物件に関する権利制限内容の明示』には物件にかかる法制限等について記載されています。これは建物を建築、再建築する際や利用用途についての制限などを知ることができるため、購入する目的を達成することができるかどうか確認しておきましょう。
- 都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
- 用途その他の利用に係る制限に関する事項
都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要では、『どのような建物を建築できるのか？(建蔽率、容積率)』『建物を建築する際にどのような制限があるのか？(耐火建築物など)』『建物が建てられるエリアなのか？(集合住宅、マンション、一戸建てなど)』などについて記載されています。
専門家でも把握するには難しい内容となっているため、
- 住宅が建築できるのか？
- 将来的に障害になる法制限はあるのか？
だけでも確認しておくと良いでしょう。
用途その他の利用に係る制限に関する事項
用途その他の利用に係る制限に関する事項では『一般的な住宅が建てられるエリア』『マンションやビルなど高層建築物が建てられるエリア』『店舗、事務所などができるエリア』など用途の制限について記載されています。
どこでも制限をしないでいろいろな建物(構造ビル、住宅、店舗、工場など)が混在していると生活環境に影響が出てしまうため、それぞれ建築できるエリアに線引きをしています。
それぞれ建築に関する専門知識が必要なため建築を依頼する工務店やハウスメーカー、建築業者に建てたい建物が建てられるのか事前に確認しておくと良いでしょう。
3.物件の属性の明示
『物件の属性の明示』については主にライフラインの整備状況や災害時に想定される危険性、建物の耐震診断、アスベスト使用状況など安全に生活するための情報が記載されています。
- 飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し
- 宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
- 当該宅地建物が造成宅地防災区域か否か
- 当該宅地建物が土砂災害警戒区域か否か
- 当該宅地建物が津波災害警戒区域区域か否か
- 石綿(アスベスト)使用調査結果の内容
- 水防法の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地
- 耐震診断の内容
- 住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価の交付の有無)
飲用水・電気・ガスの供給・排水施設の整備状況又はその見通し
土地の購入の場合は敷地内に上下水道の引き込みがされているのかによって建築時の費用が変わってくるため事前に確認しておくと良いでしょう。
ガスの共有は都市ガスなのか？プロパンガスなのか？、電気は既存の電柱を使用できるのか？なども事前に確認すると工事をスタートしてから追加で費用が発生する可能性もなくなります。
宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件のとき)
ここでは建物や土地が未完成の状態に説明が必要になる項目です。建築中の新築建売住宅や分譲開発中の分譲地が当てはまります。
建物・土地の形状や構造等は建築確認図面、開発図面をもとに説明していきます。
実際に完成した時に説明と違う点がないか注意が必要です。
造成宅地防災区域、土砂災害警戒区域、津波災害警戒区域か否か
自然災害による土砂災害や河川の氾濫に伴う水害、津波などの災害などの危険から身を守るためには事前に危険なエリアを把握しておく必要があります。そこで各都道府県知事が定めている防災・警戒区域がこの三つのエリアになります。
『造成宅地防災区域』
この区域は地震などによりがけ崩れや土砂災害などの危険性がある宅地造成工事規制区域外の造成宅地に対して指定した区域になります。区域内で建築を行う場合は、擁壁の設置・擁壁改造・地形や盛土の改良工事などの災害防止措置を講じる努力義務があります。
『土砂災害計画区域』
土砂災害警戒区域は土砂災害などにより住民へ危険が及ぶ可能性が高いエリアに指定されています。自治体が地形や地質、土地利用状況を調査して指定されています。
石綿(アスベスト)使用調査結果の内容
アスベストの仕様調査結果の内容については新築住宅や１９７５年よりも後に建築されたの木造住宅であれば特に気にする必要はありません。鉄骨造の場合は断熱材として鉄骨部分に吹き付けされている場合もあるため注意が必要です。
アスベストを使用している建物の場合はアスベストがない建物に比べて解体費用が倍以上かかります。そのため建物を解体して土地を利用する場合や、将来的に立て直しを考えての購入であれば解体費用の見積もりも事前に取っておくようにしましょう。
耐震診断の内容
耐震診断は新耐震基準(1982年以降に建築された建物)の建物であれば大きな問題はないですが、どうしても気になる場合は調査を依頼できる業者に依頼すると大きな欠陥がないか確認できます。
調査には費用が掛かるため買主側で負担して行うことがほとんどです。
| 石綿調査 | 耐震診断 |
|---|---|
| ●費用相場：約1～３万円 | ●費用相場：約10～30万円 |
水防法の規定により市町村の長が提供する図面(水害ハザードマップ)における当該宅地建物の所在地
購入する宅地がエリア的に災害の危険性があるのかどうかも購入を判断する上で重要になります。特に近年の自然災害による被害拡大に伴い『水害ハザードマップ』の有無についての記載、所在地の説明が宅建業法で義務化されました。
ハザードマップはこちらから誰でも検索、確認することができます。
災害時の避難場所なども記載されているためいざというときのために確認するようにしましょう。
4.取引条件(契約上の権利義務関係)の明示
この項目では取引条件についての説明になります。売買契約書で説明される内容と重複するため簡易的に説明する不動産会社は多いです。
- 代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的
- 契約解除に関する事項
- 損害賠償額の予定または違約金に関する事項
代金、交換差金以外に授受される金額及びその目的
代金、交換差金以外に授受される金銭とは主に仲介手数料、固定資産税の清算金などがあります。
手付金の額の相場は売買価格の10％～20％と言われています。売買契約時に売主に支払いが必要になるため支払いが必要かどうか事前に確認するようにしましょう。
固定資産税の清算金は不動産売買の慣習で日割りで清算することが一般的となっています。固定資産税は1月1日にその不動を所有している人に請求が来ます。そのため売買から12月末までの分を日割り計算して買主が負担するケースが多いです。
契約解除に関する事項
契約解除に関する事項については、融資特約(住宅ローンが通らなかったら無条件解除できる特約)、契約違反による契約解除(債務不履行、自主都合での解約)、契約不適合責任による契約解除(建物に大きな欠陥があった場合)など契約を解除できる場合に設定されている条件について記載されています。
融資特約には融資の申込期日や審査が通らなかった場合に無条件解除できる期日が設定されています。
契約不適合責任は売主は個人の場合は責任を負わないケースがほとんどのため建物に不具合や欠陥がないか？事前調査がしっかりされているか？など判断が難しいケースがあります。その場合は専門家にインスペクション(建物の健康診断的なもの)を依頼すると良いでしょう。インスペクションは建物の劣化や傾き、基礎に亀裂がないかどうかなど確認することができるため購入前に行うと安心して購入することが出来ます。
この内容は売買契約書で条文に沿った説明があるため簡単な説明で省略されることが多い項目のため、説明されないようであればしっかり確認するようにしましょう。
損害賠償額の予定または違約金に関する事項
売買契約後は簡単に解約することができません。ただ指定された項目に該当する場合は無条件で解除することができます。無条件解除以外で契約を取りやめたい場合は契約違反となり損害賠償や違約金が発生してしまいます。
契約違反や契約不適合による契約解除の場合に発生する違約金、損害賠償金の金額も『売買代金の○○％』のように設定されているため事前に確認するようにしましょう。
5.取引に当たって宅地建物取引業者が講じる措置
ここでは不動産会社が直接売主として取引する場合に行う手付金のことや住宅ローンのあっせん(紹介や手引き)についての事が記載されています。
- 手付金当の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
- 支払金又は預り金の保全措置の概要
- 金銭の賃借のあっせん
- 瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容
手付金当の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
手付金を買主が契約時に売主に支払い後に売主である不動産会社が倒産してしまうと戻ってこなくなります。その際に保証がなくなってしまうた金融機関等で保障してもらう契約(保障委託契約)の事を言います。
売主が不動産業者のときに限って保全措置しなければいけない場合があります。売主が個人の場合は保全措置を講じる必要はないため注意が必要です。
金銭の賃借のあっせん
金銭の貸借のあっせんとは、不動産会社から住宅ローンの紹介があったかどうかについて記載されています。借入金額、返済方法、金利など詳細が書かれています。
あっせんが無しの場合は記入する義務はなく空欄の場合もあります。不動産会社が提携している金融機関の住宅ローンを利用する場合、銀行の事務手数料のほかに不動産会社に支払う事務手数料も記載されます。
提携している住宅ローンじゃなくても不動産会社の営業マンが事務手続きの補助として、仮審査の申込～住宅ローン実行まで同席してくれる場合もあります。
瑕疵担保責任の履行に関して講ずる措置の内容
瑕疵担保責任とは購入した不動産に瑕疵(かし)が存在した場合に売主側が責任を負わなければいけない重要な責任になります。法改正によって今は契約不適合責任とも言います。
瑕疵とは見えない欠陥(建物の木部の腐食、シロアリ被害、雨漏れなど)のことを指しています。売買契約時に瑕疵があった場合は売主が買主に対して負う事のなります。この責任は売主が宅建業者である場合は必ず責任を負わなけらばいけません。
そのため個人が売主の場合はこの責任を免責することが可能です。
瑕疵担保責任を負う場合はその担保として瑕疵保険に加入することが出来ます。この瑕疵保険の内容について記載されます。
重要事項説明書で注意するポイント
重要事項説明書の記載事項は説明してきたようにボリュームが多くすべて覚えておくことが困難です。せめて覚えておいた方が良い重要なポイントがわかっていれば後からトラブルや困ることも少なくなります。
重要なポイントを6つに絞って説明していきます。
１．法令上の制限について
法令上の制限とは、どのような建物が建てれるエリアなのか？どのくらいの大きさの建物が建てられるのか？などがわかる内容が記載されています。
例えば購入した土地が住宅が建築できないエリアだったり、飲食店や事務所など建築できないエリアだと購入目的によっては希望の用途として使用できない場合があります。
将来的に店舗を建築したり、敷地内にもう一つ建物を建てる計画などがある際は用途地域や建蔽率・容積率に注意が必要になってきます。
目的に沿って下記項目が可能かを確認するようにしましょう。
- 希望の建物(戸建て、店舗など)が建てられるか
- 用途地域（利用できる用途）はなにか
- 増改築が可能か
- 建物の高さの制限について
２．ライフラインの整備状況
ライフラインの整備状況は主に電気、ガス、水道の整備状況(敷地内に引き込みがあるか、電柱の状況など)がどうなっているかの確認になります。特にガス、水道の整備状況には注意が必要です。
前面道路に上下水道の配管があるかどうか？またその配管が公営か私営管か？の確認は必ずしましょう。
前面道路に配管がなければ、引き込みがある道路から新たに管を敷地内に引き込む必要があるため莫大な費用が発生してしまいます。土地の価格が安くてもライフラインの整備状況によっては、他の土地の方が費用が掛からず済むなんてことになりかねません。
配管がある場合でも隣地を横断してい引き込みされていたり管が敷地内を横断して隣地に引き込みされている場合なども、工事が必要になった際にトラブルになる原因になるため事前に配管図面を確認してみましょう。
また、配管があっても個人や法人が所有者になっている私管の場合は、引き込みの際に許可が必要な場合がほとんどです。さらに公営管に比べて管の大きさが小さいことが多いため引き込みしても問題ないか確認が必要です。管が小さいのに複数の敷地に引き込みがあり使用されていると水圧が弱まり水道が弱くなってしまう可能性があるためです。
上下水道管と同じようにガスも配管の有無は確認するようにしましょう。
- 上下水道、ガス管の配管状況(引込の有無、配管の大きさ)の確認
- 私管か公営管か
- 隣地を横断していないか
３．前面道路の情報、状況
土地に接している前面道路の状況は生活していく上で重要な情報になります。
所有者は誰なのか？建築基準法上の道路かどうか？道幅はどのくらいあるか？など気を付けるポイントがあります。特に所有者が個人か市町村所有の道路かは注意が必要です。
先ほどの上下水道管と同じで所有者が個人の場合は配管工事の際に道路の掘削承諾などが必要な場合があります。さらに通行承諾書も住宅ローンの本審査で金融機関から提出を求められる場合があります。
売買契約前に通行、掘削承諾書があるかどうかを確認しておきましょう。承諾書がない場合は道路の所有者から承諾書をもらうことが出来るか不動産会社に相談してみましょう。
このように個人が所有している私道の場合だと作業の手間やトラブルの可能性があるため市町村道路の方が良いといえるでしょう。
おまけですが雪が降る地域では前面道路の除排雪が行われるかどうかも確認するようにしておくと良いでしょう。
- 前面道路の所有者は誰か
- 私道の掘削、通行承諾書の有無
- 除排雪があるかどうか
４．隣地とのトラブル
生活していく上で隣地の住民との関係は意外と重要です。不動産の場合は隣地との境界トラブル、庭木や落雪の侵入など隣地の住民とトラブルになるケースは多くあります。
隣地トラブルで多くあるのが
- 庭木の越境(境界線を越えて侵入している)
- 落雪の侵入
- 境界線の認識の違いによるトラブル
- 騒音トラブル
などです。この隣地トラブルは住んでしまった後に気づくと取り返しがつかないことになってしまいます。トラブルになってから問題を解消するとなると労力が必要になり疲れてしまいます。購入した後だと引っ越しすることも難しいため泣き寝入りするしかない、、、、何てことになる可能性もああります。
そうならないためにも重要事項説明書のほかに物件状況の報告書などで記載があるか事前に確認するようにしましょう。記載がない場合は不動産会社に確認すると良いでしょう。
５．物件の瑕疵の有無
物件の瑕疵(見えない欠陥)は様々あります。瑕疵物件と知らずに購入してしまうケースも多いです。
そのため瑕疵の種類を把握して事前に確認するようにしましょう。重要事項説明書への記載もありますが、物件状況の報告書や設備表などに不具合として記載されている場合もあるためチェックしてみてください。
| 物理的瑕疵 | シロアリ被害、雨漏れ、傾きなど |
| 法律的瑕疵 | 法律上の制限がある場合 |
| 環境的瑕疵 | 騒音や振動、周辺に嫌悪施設(暴力団の事務所、お墓など)がある |
| 心理的瑕疵 | 物件内で死亡した人がいる場合、近隣で事件、事故などがある場合 |
上記の瑕疵の中でよく聞かれるのが心理的瑕疵の有無についてです。
心理的瑕疵の告知についてはガイドラインが国土交通省から発表されており
『自然死や不慮の事故による死については告知しなくてもよい』
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました
となっております。告知事項ではないため聞かれない限りは伝えない業者もいるため不動産会社に確認するようにしましょう。
６．契約解除条件
重要事項説明書は売買契約前に行われる説明ですが、契約内容も記載されています。契約の解除の条件について記載されているのですが、売買契約でも説明があるため重要事項説明のタイミングでは説明を簡潔に済ませる人が多いです。ですが契約の解除条件はいざというときに重要になるため把握しておくに越したことはありません。
主に売買契約の解除条件は下記の条項があります。
| 融資特約による契約解除 | 住宅ローンの審査が通らなかった場合。解除期限が設定されている。 |
| 引渡し前の滅失毀損による契約解除 | 引渡し前に物件が消失(火災や地震などで)してしまった場合。 |
| 契約不適合責任(瑕疵担保責任)による契約解除 | 瑕疵が見つかり契約の目的を達することが出来ない場合。 |
| 自主都合による契約解除 | 上記以外での契約解除の場合。ほとんどが違約金の発生事由になる。 |
特に気を付けたいのが融資特約による契約解除についてです。住宅ローンの審査が通らなかった場合に契約を無条件で解除できるものですが、期限が設定されていることが一般的です。おおよそ売買契約後1ヶ月～2ヶ月以内を期限として設定することが多いです。この期限までの日数が短すぎると住宅ローンの審査結果が出るまでに間に合わない可能性があり、審査が通らなかったのに契約解除できない、、、、何てことになる場合もあります。
仕事や自分の予定によって審査手続きの日程が急いで確保できない場合などは売買契約前に日程を相談すると良いでしょう。
まとめ
重要事項説明書の記載内容、注意するべきポイントについて解説してきました。重要事項説明書は購入するうえでの重要な判断基準となります。そのため内容を把握することが失敗を防ぐために大切になります。
特にただ書いている内容を音読するだけで説明が全くない不動産営業マンもいます。自分であらかじめ書いている内容について勉強しておくことで騙されるようなことも防ぐことが出来ます。
特に今回ご紹介した注意するポイントを覚えるようにしましょう。
コメント